Eskrou tizimi: fuqarolar uchun himoyami yoki ortiqcha ovoragarchilik?

So‘nggi yillarda O‘zbekistonda ko‘chmas mulk bozori misli ko‘rilmagan sur’atlarda o‘sdi. Yangi turar-joy majmualari, ko‘p qavatli binolar va zamonaviy shaharchalar qurilishi aholi uchun katta imkoniyatlar eshigini ochdi. Ammo bu jarayon bilan birga jiddiy xavf-xatarlar ham yuzaga chiqdi.

Ayniqsa, qurilishning dastlabki bosqichida — kotlovan paytida arzon narxda kvartira sotib olish ilinjida bo‘lgan fuqarolarning katta qismi pullaridan ayrilib, yillab uysiz qolib ketmoqda. Ma’lumotlarga ko‘ra, birgina Toshkent shahrining o‘zida kvartira sotish masalasida 3 000 dan ziyod fuqaroga 1,3 trln so‘m zarar yetkazilgan.

Masalan, VAQT.UZ’da chop etilgan ikki material ham qurilish sohasidagi firibgarlik holatlariga yaqqol misol bo‘la oladi. Ularning birida «Credit House» va «InFin Stroy Invest» kompaniyalari oson shartlarda uy olib berishni va’da qilib, 1766 nafar fuqaroni aldagani, ayrim holatlarda fuqarolar 20 ming dollargacha yoki 200 million so‘mdan ortiq mablag‘ to‘laganiga qaramay uysiz qolgani keltiriladi. Hatto bu masala haqida Shavkat Mirziyoyev ham 2026-yil 27-yanvar kuni o‘tkazgan yig‘ilishda alohida to‘xtalib o‘tgan edi. 

Yana bir materialda esa Toshkent shahridagi qurilishi to‘xtab qolgan turar joy majmuasida fuqarolar 205 mln so‘m, 223 mln so‘m va hatto 495 mln so‘mgacha to‘liq to‘lov qilgan bo‘lsa-da, 4–5 yildan beri uylar bitmay qolgani sabab ijarada yashashga majbur bo‘layotgani qayd etilgan. Bu raqamlar ko‘chmas mulk bozoridagi xavflar qanchalik katta ekanini yaqqol namoyon etadi.

Shu bilan birga, bunday firibgarlik holatlari faqat ko‘chmas mulk bozori bilan cheklanib qolayotgani yo‘q. Avtomobil oldi-sotdisi sohasida ham «uddaburon» sxemalar orqali fuqarolar mablag‘larini o‘zlashtirish holatlari kuzatilmoqda.

Xususan, 2026-yil 27-yanvar kuni o‘tkazilgan yig‘ilishda Shavkat Mirziyoyev «Umid Avtolizing» va «Halol Avtolizing» kabi kompaniyalar 1800 nafar fuqaroga avtomashina yetkazib berishni va’da qilib, ularning 80 mlrd so‘m mablag‘larini o‘zlashtirib olganini ham tanqid qilgan edi.

Aslida, muammo bir qarashda oddiy: xaridor pul to‘laydi, ammo mahsulot — uy yoki mashina ularga o‘z vaqtida topshirilmaydi. Yoki umuman olib berilishi niyati yo‘qligi ayon bo‘ladi.

Ana shunday sharoitda bozorga yangi, zamonaviy moliyaviy mexanizm — eskrou tizimi kirib kelmoqda. Ushbu tizim faqat bir instrument emas, balki butun bozorni o‘zgartirishga qodir bo‘lgan ishonch formulasi sifatida baholanmoqda.

Eskrou o‘zi nima va u qanday ishlaydi?

2026-yil 1-apreldan boshlab O‘zbekistonda ko‘chmas mulk va chiqqaniga 10 yildan oshmagan avtomobillar oldi-sotdi jarayonida hisob-kitoblarning yangi tartibi joriy etildi. Endi bunday bitimlar bank orqali eskrou hisobvaraqdan foydalangan holda amalga oshiriladi. Mazkur tartib O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2025-yil 10-dekabrdagi PF–246-son Farmoniga muvofiq yo‘lga qo‘yilmoqda.

Xo‘sh eskrou o‘zi nima? Eskrou — bu xaridor va sotuvchi o‘rtasidagi moliyaviy munosabatlarda uchinchi tomon, odatda bank ishtirok etadigan tizimdir. Uning asosiy vazifasi — tomonlar o‘rtasidagi ishonchni ta’minlash va mablag‘larni xavfsiz saqlashdan iborat.

Mexanizm juda sodda, ammo samarali. Avvalo xaridor va sotuvchi o‘zaro kelishib, uy yoki avtomobil narxi hamda boshqa shartlarni belgilab oladi.

Shundan so‘ng xaridor bankka murojaat qilib, maxsus eskrou hisobvarag‘ini ochadi va pulni shu hisobga joylashtiradi.

Muhim jihati shundaki, bu mablag‘ to‘g‘ridan-to‘g‘ri sotuvchiga berilmaydi — u bankda saqlanadi va bitim yakunlanmaguncha «muzlatilgan» holda qoladi.

Keyingi bosqichda tomonlar notariusga murojaat qiladi. Notarius shartnomani rasmiylashtirishdan oldin bank orqali tekshiruv o‘tkazadi, ya’ni eskrou hisobvarag‘ida kelishilgan summa haqiqatan mavjudmi-yo‘qmi, shuni aniqlaydi.

Agar mablag‘ yetarli bo‘lmasa yoki hisobda muammo bo‘lsa, bitim tasdiqlanmaydi. Barcha ma’lumotlar mos kelgan taqdirda esa shartnoma rasmiylashtiriladi.

Faqat shu bosqichdan keyin, ya’ni notarius tomonidan bitim tasdiqlangach, bank eskrou hisobvarag‘idagi pulni sotuvchining hisob raqamiga o‘tkazadi.

Agar qandaydir sabablarga ko‘ra bitim amalga oshmasa, mablag‘ xaridorga qaytariladi. Shu tariqa, eskrou tizimida pul avval bankda saqlanadi, keyin hujjatlar tekshiriladi va faqat shundan keyingina sotuvchiga beriladi. Bu esa xaridor uchun asosiy xavflarning oldini oladi.

Eskrou hisobvarag‘ini ochish qanchaga tushadi?

Eskrou tizimi orqali amalga oshiriladigan bitimlarda banklar ma’lum miqdorda komissiya haqi oladi. Markaziy bank ma’lumotiga ko‘ra, davlat ulushi mavjud banklarda bu xizmat uchun maksimal tariflar qat’iy belgilab qo‘yilgan.

Jumladan, ko‘chmas mulk oldi-sotdisi uchun komissiya BHMning 50 foizigacha, ya’ni taxminan 206 ming so‘mni tashkil etadi. Avtomobillar bo‘yicha esa bu ko‘rsatkich BHMning 25 foizi, ya’ni 103 ming so‘mgacha belgilangan. Ushbu summaga qo‘shilgan qiymat solig‘i ham kiritilgan. 

Komissiya to‘lovi tartibi ham oddiy: agar xaridor va sotuvchi bitta bank xizmatidan foydalansa, komissiya faqat bir marta undiriladi. Agar ular turli banklardagi hisobvaraqlar orqali ishlasa, to‘lov ikki bank o‘rtasida taqsimlanadi va har biri belgilangan summaning yarmidan oshmagan qismini oladi. 

Masalan, ko‘chmas mulk bo‘yicha har bir bank 103 ming so‘mdan, avtomobil bo‘yicha esa 51,5 ming so‘mdan ko‘p ololmaydi. Shu bilan birga, ushbu cheklangan tariflar faqat davlat banklarida amal qiladi. Ular qatoriga «Agrobank», «Aloqabank», «Asakabank», «BRB», «Mikrokreditbank», «Xalq banki», «Milliybank», «SQB» va «Turonbank» kiradi. «Aloqabank»da komissiya bitim summasining 2 foizigacha belgilanishi mumkin, biroq u qonunan o‘rnatilgan yuqori chegaradan oshmaydi.

Xususiy tijorat banklari esa komissiya miqdorini o‘z ichki tarif siyosati asosida mustaqil belgilaydi. Ayrim banklar davlat banklari stavkalarini qo‘llasa, boshqalari aksiya doirasida ushbu xizmatni bepul ham taqdim etmoqda. 

Masalan, «Anorbank» va «InfinBank» ayrim holatlarda 0 foizli komissiya taklif qilgan. «Orient Finance Bank» va «Asia Alliance Bank»da komissiyalar davlat banklaridagi kabi belgilangan. 

Batafsil ma’lumotlarni bankning rasmiy sahifalaridan olish mumkin.

Eskrou tizimi joriy etilishiga nima sabab bo‘ldi?

Eskrou tizimining joriy etilishi tasodifiy qaror emas. Bu — bozorda yig‘ilib qolgan muammolarga javob sifatida qabul qilingan strategik qadamdir.

Birinchidan, ulushdorlik asosidagi qurilish muammolari. Ko‘p yillar davomida quruvchilar fuqarolarning pullari hisobidan qurilish olib bordi. Bu esa moliyaviy piramidalarga o‘xshash sxemalarga yo‘l ochdi. Qurilish to‘xtab qolsa, xaridorlar himoyasiz qolardi.

Ikkinchidan, ishonch inqirozi. Ko‘plab odamlar qurilish bosqichida uy sotib olishdan qo‘rqib qoldi. Bu esa bozor faolligini pasaytirdi va investitsiyalar oqimini chekladi.

Uchinchidan, yashirin iqtisodiyot. Ilgari ko‘chmas mulk va avtomobil savdosida katta miqdordagi naqd pul aylanmasi mavjud edi. Eskrou tizimi orqali barcha to‘lovlar bank tizimiga o‘tadi, bu esa moliyaviy shaffoflikni oshiradi.

To‘rtinchidan, davlat manfaati. Ijtimoiy noroziliklar, aldangan ulushdorlar va sud ishlari davlat uchun ham jiddiy yuk hisoblanadi. Eskrou bu muammolarni tizimli ravishda kamaytirishga xizmat qiladi. 

Xalqaro tajriba nima deydi?

Eskrou tizimi dunyoda yangi emas. AQSH va Yevropa davlatlarida u o‘nlab yillardan beri qo‘llanib kelinadi.

Qozog‘istonda 2016 yilda eskrou tizimi yo‘lga qo‘yilgan, Rossiyada esa 2019 yilda. Bu mamlakatlarda ushbu tizim joriy etilgani natijasida:

— fuqarolarning mablag‘lari to‘liq himoya qilingan;

— moliyaviy piramida usulida ishlaydigan ishonchsiz va moliyaviy barqaror bo‘lmagan kompaniyalar bozordan chiqib ketgan;

— qurilish sohasi bank kreditlari orqali tizimli moliyalashtirishga o‘tgan.

Shuningdek, Qozog‘istonda eskrou va unga o‘xshash mexanizmlar joriy etilgandan so‘ng, ko‘chmas mulk bozoriga xorijiy investitsiyalar sezilarli darajada oshgani kuzatilgan. Ayrim hisob-kitoblarga ko‘ra, investitsiyalar hajmi 30 foizgacha ko‘paygan.

Bu nimani anglatadi? Investor uchun eng muhim omil — foyda emas, balki xavfsizlik va huquqiy kafolatdir. Eskrou ana shu kafolatni ta’minlaydi.

Tanganing ikkinchi tomoni: Eksrou tizimining minuslari

Har qanday iqtisodiy islohot kabi, eskrou tizimi ham faqat ijobiy jihatlarga ega emas. Uning afzalliklari bilan birga muayyan kamchiliklari ham mavjud.

Yaxshi tomonlari:

— Xaridor uchun — to‘liq himoya. Pullar bankda saqlanadi va shartlar bajarilmasa, qaytariladi.

— Quruvchi uchun — kafolatlangan to‘lov. Ishni tugatgach, mablag‘ni olishi aniq.

— Banklar uchun — yangi bozor va resurs bazasi.

— Davlat uchun — ijtimoiy barqarorlik va shaffof iqtisodiyot.

Minuslar:

Eng asosiysi — uy-joy narxining oshishi. Quruvchilar endi aholi pullaridan foydalana olmaydi, bank kreditlariga tayanadi. Bu esa tannarxni taxminan 5–10 foizga oshiradi.

Ikkinchi jihat — kichik kompaniyalarning bozordan siqib chiqarilishi. Faqat moliyaviy jihatdan kuchli quruvchilar qoladi.

Uchinchi jihat — jarayonning murakkabligi. Bank va notarial nazorat vaqt va resurs talab qiladi.

Biroq, ayrim kamchiliklariga qaramay, eskrou tizimi iqtisodiyotdagi ishonchni qayta tiklashga qaratilgan kompleks mexanizm o‘rnini bosadi.

Ha, u uy-joy narxining biroz oshishiga olib keladi, ammo buni xavfsizlik uchun to‘lanadigan «sug‘urta badali» deb baholash mumkin. 

Eng muhimi, eskrou O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozorining yangi bosqichga o‘tayotganini ko‘rsatadi. Kelajakda mazkur tizim nafaqat qurilishda, balki tashqi savdo, investitsiyalar va boshqa moliyaviy munosabatlarda ham keng qo‘llanilishi mumkin. Chunki zamonaviy iqtisodiyotda eng qimmat resurs — bu ishonchdir.